01
給屋主的一段話
鳳凰悅是隆大營建（隆大建設）在前鎮區翠亨北路195號推出的社區，單一棟，地上15層、地下2層，全案98戶，已完工交屋、已完銷，現況屋齡約1年，已累積約97~99筆實價登錄成交紀錄，不是預售屋。
這份企劃書要先講一個非常重要的市場真話：隆大建設在高雄各區用「鳳凰」作為廣泛品牌前綴，推出一整批完全不同的建案——鳳凰天畝（鳳山區園盛路，透天產品）、鳳凰悅（本案，前鎮區大樓）、鳳凰綻（苓雅區大樓）、鳳凰萃（楠梓區大樓）、鳳凰Villa（橋頭區別墅）等，分布在不同行政區、不同產品型態、不同客群。介紹或報價前務必確認講的是哪一案，尤其不要把本案跟鳳山區的透天產品鳳凰天畝混為一談——這是同建商但完全不同的兩件事。
本案最直接的競品幾乎是隔壁鄰居：同一條翠亨北路169號的麗晶嶼BAY HAUS，兩案地址相差僅26號門牌、屋齡相近、產品型態也接近（2~3房大樓），可以作為最直接的行情對照。目前實價登錄近況均價約38萬~39.1萬/坪，比麗晶嶼略高。
行銷常提到「紅黃雙捷交匯」，但捷運紅線前鎮高中站已通車（距離約74~120公尺，是可信的既成機能），捷運黃線與規劃中的輕軌Y23站都仍在興建中，尚未通車，簡報會明確區分「已通車」與「興建中」，不會混為一談。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「同建商鳳凰系列易混淆・紅線已通車黃線未通車・緊鄰麗晶嶼可直接比價」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
隆大營建事業股份有限公司（隆大建設，1982年成立，甲級營造）｜建築師：弘憲聯合建築師事務所
基地位置
高雄市前鎮區翠亨北路195號（接待會館位於195號2樓）
產品型態
單一棟，地上15層、地下2層，基地面積約418.35坪
格局規劃
2房約25坪（雙衛浴）；2+1房約28坪；3房約31~40坪（可隔4房）
完工狀態
已完工新成屋，已完銷，非預售。交屋時間各來源標示不一（2025年8月 vs 2026年6月），現況屋齡約1年
確切交屋月份查證來源不一，正式提案前建議致電接待會館（07-821-2111）核對。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡僅約1年，管委會可能才剛成立或籌組中）
周邊環境備註
與同建商「鳳凰天畝」（鳳山區園盛路，透天產品）完全不同案，介紹時務必分清楚
多數欄位標示「待確認」，是因為社區剛交屋不久、沒有實際查訪不編造管委會運作細節——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近況均價約38萬~39.1萬/坪——比隔壁麗晶嶼BAY HAUS略高
38~39.1萬
近況均價（萬/坪）＊591／樂居／5168
- 591約38.7萬/坪、樂居約38.81萬/坪、5168約39.1萬/坪，三平台數字接近，可信度較高，談價可用此區間為主要參考，並以內政部實價登錄逐筆核對。
- 97~99筆的成交樣本數對一個屋齡僅約1年、98戶的社區而言相當充足，代表已完銷後的市場流通性已被初步驗證。
- 同一條翠亨北路169號的麗晶嶼BAY HAUS（本人已研究過的同商圈案）近況均價約37.7萬~40萬/坪，兩案幾乎重疊，是最直接的行情對照參考。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：鎮昌國小，步行約10分鐘
- 學區國中：前鎮國中，步行約11分鐘
商場／市場
- 鄰近全聯、7-11、寶雅
- 車程可達夢時代購物中心、SKM Park；鄰近自強夜市商圈
公園綠地
- 鄰近明禮公園、五甲公園，鄰接前鎮河水岸綠帶
- 鄰近杏和醫院
交通建設
- 捷運紅線前鎮高中站已通車，距離約74~120公尺
- 捷運黃線與輕軌Y23站均仍在興建中，尚未通車
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
98戶÷15層，平均每層約6.5戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約25~40坪，2~3房）
社區整體規劃：單一棟共98戶；約25～40坪，2～3房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位類型逐一確認，屋齡僅約1年，屋況應接近全新，但仍建議實際驗屋確認保固項目。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 近況均價 | 約38~39.1萬 | 591／樂居／5168，平台間落差小 |
| 同商圈參考｜麗晶嶼BAY HAUS | 約37.7~40萬 | 翠亨北路169號，幾乎隔壁，屋齡相近 |
最新成交參考約民國115年2月（2026年2月）。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近況均價約38萬~39.1萬／坪，可作為起點，不是定案。
09
周邊競品比較
翠亨北路・前鎮高中站生活圈周邊產品對照＊開價非成交價
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 鳳凰悅 | 隆大建設 | 已完工約1年 | 近況均價約38~39.1 | 本案，98戶，翠亨北路195號 |
| 麗晶嶼BAY HAUS | 麗晶建設 | 已完工約2~3年 | 約37.7~40 | 翠亨北路169號，幾乎隔壁，最直接對照 |
| 夢享家 | 資料待補充 | 資料待補充 | 資料待補充 | 康定路／同安路口，同樣近前鎮高中站 |
| 鳳凰天畝 | 隆大建設 | 已完工約4~5年 | 約38~55（透天總價邏輯不同） | 鳳山區園盛路＊同建商但完全不同產品，勿混淆 |
- 最直接的競品是幾乎隔壁的麗晶嶼BAY HAUS（翠亨北路169號），兩案地址相差僅26號門牌、屋齡相近、產品型態也接近，均價已相當貼近。
- 特別提醒：鳳凰天畝是同建商（隆大建設）在鳳山區的透天產品，跟本案完全不同型態與客群，不可直接比較單價，介紹時務必分清楚是哪一案。
- 早前一份自動搜尋摘要曾誤列「美術1號院、時尚帝寶、港灣1號院」等建案為鄰近競品，經查證這些案子實際上在鼓山、新興、鹽埕等區，距離本案數公里，已排除不採用。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約25坪（雙衛浴），重視捷運通勤機能。
- 小家庭換屋族：3房約31~40坪（可隔4房），適合換屋族。
- 置產收租客：屋齡僅約1年、97~99筆成交驗證流通性。
三個主打賣點
- 捷運紅線前鎮高中站步行約1分鐘，已通車即戰力機能。
- 屋齡僅約1年，已完銷、97~99筆成交紀錄。
- 格局涵蓋2~4房（可隔），坪數區間廣。
定價邏輯：對齊近況實價登錄均價（約38萬~39.1萬／坪），可直接參考隔壁麗晶嶼BAY HAUS的行情，不誇大尚未通車的黃線與輕軌題材，也要明確標示「鳳凰悅」以區隔同建商的鳳凰天畝。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，並特別核對建案全名，避免與同建商「鳳凰天畝」混淆。
02
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，站在屋主立場把關每一次出價的合理性。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
像鳳凰悅這種同建商有「鳳凰」系列多個不同型態建案的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。