鳳山新城乙區

這個社區正式名稱是「鳳山新城乙區」，跟甲區同屬國防部總政治作戰局主辦的眷村改建計畫，位於工協街以南、勝利路一帶（93期市地重劃區內）。規模遠大於甲區：20棟，地上14層、地下1層，每棟二梯四戶，共1,072戶，基地面積約15,200坪，於民國101年5月2日（2012年5月2日）完工，現況屋齡約14年。承包營造商查證後確認為新亞建設開發股份有限公司（跟甲區推測為同一家）。

跟甲區一樣要先釐清：「鳳山之心」不是官方名稱，只有591、樂居、樂屋網共用這個行銷暱稱，其他平台一律用正式名稱「鳳山新城乙區」。同樣要提醒：跟2026年宣布的「鳳山中城副都心」（中崙TOD計畫）是完全不同的地點與計畫，不要混為一談。

特別要誠實揭露一件事：2015年11月，自由時報曾直接報導鳳山新城社區「交屋未滿2年出現滲、積水，住戶要國防部改善」，內容包含地下室約200處滲水點、機房積水達20公分深、對講機與電動門等機電設備故障（單月檢測故障處達550處）、牆面因地震龜裂等問題，當時立委許智傑到場要求國防部進行根因調查、訂定修復期限、第三方結構檢測、延長保固並成立住戶監督小組。原始新聞並未明確指出是甲區還是乙區發生，本企劃書誠實呈現這是「鳳山新城社區（含乙區）」曾發生過的公開事件，不會為了美化銷售而隱瞞，也不會誇大成只針對乙區的獨有問題。

目前591近一年均價約21.1萬/坪（1,331筆），5168近3個月約21.5萬/坪、最新一筆（2026年7月）約21.9萬/坪，樂居一年均價約21.62萬/坪（1,320筆），樂屋網近半年約23.5萬/坪（1,297筆），本企劃書建議採用約21萬~24萬/坪這個區間。歷史區間從2018年9月的6.5萬/坪低點到2023年9月的29.5萬/坪高點，跨度很大，反映的是14年增值歷程，不代表現況。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「正式名稱是鳳山新城乙區・2015年爭議誠實揭露・均價看近況區間不看單一數字」的邏輯談。

近況均價約21萬~24萬/坪——四平台互相印證

• 591、5168、樂居、樂屋網四個平台均價落在約21.1萬~23.5萬/坪之間，成交筆數都在1,300筆左右（跟乙區1,072戶的規模相符），這是本企劃書直接查證原始頁面確認的數字，可信度較高。
• 歷史區間從2018年9月的6.5萬/坪低點到2023年9月的29.5萬/坪高點，跨度反映14年增值歷程，不代表現況，估價務必用近況均價。
• 特別提醒：坊間曾流傳「甲區均價21萬>乙區均價18萬」的說法，但這是較舊、樣本較小的搜尋摘要，本企劃書直接查證的新鮮資料顯示乙區近況均價（約21萬~24萬/坪）其實略高於甲區（約20萬~21萬/坪），採用查證過的數字，不採用過時的18萬說法。

社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶

依實際委託戶別填入——1,072戶大型社區，棟別位置差異大

鳳山新城甲區是最直接的比較對象

• 甲區是本案最直接可信的比較對象——同一眷改計畫、同承包商（推測）、隔工協街相鄰、同年完工，是同一批客戶最容易拿來比價的對象。
• 查證後發現乙區近況均價其實略高於甲區，這跟坊間部分過時資料的說法（甲區較高）相反，本企劃書採用查證過的最新數字。

21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨社區歷史爭議該誠實揭露、還是該澄清歸因不明，不會為了促成成交而隱瞞或誇大——像鳳山新城乙區這種1,072戶的超大型社區、又曾有歷史爭議需要誠實說明的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植或迴避風險影響客戶信任。