鳳山新城甲區

這個社區正式名稱是「鳳山新城甲區」，是國防部總政治作戰局主辦的眷村改建計畫，位於高雄市鳳山區工協街／瑞興路一帶（93期市地重劃區內），工協街以北為甲區。全案7棟，每棟14層、地下1層，每層4戶，2部電梯，甲區共374戶，約民國97年（2008年）下旬動工，因物料成本上漲延誤，實際完工約2012年，現況屋齡約14年，不是新案。

這份企劃書要先做一個重要的釐清：「鳳山之心」這個稱呼不是官方名稱，只有591、樂居、樂屋網這幾個資料來源共用這個行銷暱稱，信義房屋、永慶房屋、好房網等其他平台都直接用「鳳山新城甲區」這個正式名稱，沒有「之心」兩字。更重要的是：2026年高雄市另有一個規模更大、更新的都市計畫案「鳳山中城副都心」（中崙區段徵收、捷運黃線TOD計畫），跟本案位置完全不同（中崙 vs 93期重劃區），完全是兩件事，千萬不要把中崙副都心的捷運利多說法套用到本案，這是最容易搞混、也最容易誤導客戶的一點。

本案格局範圍不同來源有出入：一說21.65~64.94坪，另一說主力戶型是3房2廳約44.8~56.2坪，兩者沒有完全對齊，可能反映社區內混合了不同坪數區段，本企劃書如實呈現這個落差，不強行整合成一個確定數字。公設比約37.68%~39.44%，車位為1平面車位＋機車位/戶（部分來源提到機械車位，細節有出入，建議另行核實）。

目前591近三個月均價約20萬/坪、最新一筆（2026年7月）約21.2萬/坪，信義房屋近三月約20.3萬/坪、最新21.3萬/坪，樂居一年均價約19.66萬/坪，歷史曾有2023年5月一筆達24.6萬/坪的高點。成交筆數443~454筆（不同平台統計窗口不同）。另外要誠實提醒：網路討論（PTT）提到社區規模大、人口多、出入管理較複雜，這是網友整理意見，非獨立驗證的事實，僅供參考。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「正式名稱是鳳山新城甲區・跟中崙副都心無關・格局範圍需另行核實」的邏輯談。

近況均價約20萬~21.3萬/坪——屬相對親民的中古大型社區

• 591、信義房屋、樂居三個平台的均價落在約19.66萬~21.3萬/坪之間，數字接近，可信度較高，成交筆數443~454筆（不同平台統計窗口不同，屬正常現象）。
• 歷史上曾有2023年5月一筆成交達24.6萬/坪，明顯高於近況均價，這是個案特例，不能當作普遍行情，估價務必用近況成交數字。
• 本案屬374戶的大型社區，成交樣本充足，代表市場流通性已被長期驗證，估價可信度較高。

社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶

依實際委託戶別填入——格局範圍需先以權狀核實

93期重劃區周邊產品對照＊本次研究未獨立收集完整競品資料

• 本次研究專注於核實鳳山新城甲區本身的資料，尚未獨立收集並查證93期重劃區周邊同類型產品的定價與規格，本企劃書不會為了填滿這頁而捏造未經查證的競品資料。
• 特別提醒：鳳山新城分甲區（工協街以北，本案）與乙區（工協街以南，1,072戶，20棟），是同一眷改計畫的兩個區段，門牌、規模不同，介紹前務必先確認客戶要看的是甲區還是乙區。
• 正式提案前建議另行搜尋93期重劃區周邊的其他社區，逐一查證地址、坪數、成交行情後再納入比較。

21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨行銷暱稱跟正式名稱的差別，不會把不相關的都市計畫題材套到錯的物件上——像鳳山新城甲區這種正式名稱容易被行銷暱稱取代、又容易跟其他都市計畫案混淆的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。