麗晶嶼 BAY HAUS

麗晶嶼BAY HAUS是麗晶建設在前鎮區翠亨北路169號推出的社區，單一棟，地上15層、地下4層，全案136戶（130住家＋6店面），已於2023年底完工，現況屋齡約2~3年，是新成屋，不是預售屋，目前已累積約108~133筆實價登錄成交紀錄。

這份企劃書要先講一個誠實的地段定位：本案在翠亨北路，跟中華五路、新光路一帶（遠雄THE ONE、國城定潮、一品花園、大船入港所在的亞灣核心水岸群聚）不是同一個微地段，兩者精確步行距離查無公開資料，不宜直接說「緊鄰」。行銷上可以講「亞洲新灣區」大範圍，但不應暗示跟核心水岸豪宅同等級的稀缺性。

正因為地段定位不同，均價也反映出差異：麗晶嶼近況均價約37.7萬~40萬/坪，明顯低於遠雄THE ONE（約43.9萬~49萬/坪）與國城定潮、和陸寓邸（約48萬~50萬/坪），這個價差是誠實的產品定位——本案可以定位為「亞灣題材的入門款」，總價門檻相對親民，而不是跟核心豪宅正面比較規格。

另外要提醒：捷運紅線R5前鎮高中站已通車，距離約150公尺，這是可以主打的既成機能；但常被一併提及的捷運黃線Y23站目前仍在興建中，官方目標2032年後才部分通車，簡報中會明確區分「已通車」與「規劃中」，不會混為一談。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「亞灣外緣・入門款總價・捷運紅線已通車」的邏輯談，不是套用核心豪宅的稀缺性話術。

近況均價約37.7萬~40萬/坪——亞灣題材的入門款定位

• 近一年均價約37.7萬~37.8萬/坪，近6個月窗口約40萬/坪，均價呈上升趨勢，談價務必用最新內政部實價登錄逐筆核對。
• 明顯低於同區遠雄THE ONE（約43.9萬~49萬/坪）與國城定潮、和陸寓邸（約48萬~50萬/坪），這個價差反映的是地段微區位與產品定位不同，不是屋況或規劃較差，介紹時要用「入門款・價格帶區隔」的邏輯，不要暗示跟核心豪宅同等級。
• 108~133筆的成交樣本數（依平台統計口徑不同）對一個屋齡2~3年、136戶的社區而言已相當充足，代表市場流通性已初步驗證。

社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶

依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣

亞洲新灣區周邊產品對照＊開價非成交價，精確距離未核實

• 特別提醒：麗晶嶼在翠亨北路，與中華五路、新光路一帶的亞灣核心水岸豪宅群不是同一微地段，兩者精確步行距離查無公開資料，介紹時避免使用「緊鄰」字眼，應誠實定位為「亞灣外緣・入門款總價」。
• 麗晶嶼均價明顯低於上述所有核心水岸案，這是地段與產品定位差異，不代表屋況或規劃較差，可作為預算相對有限但仍想沾上亞灣題材的買方的合理選擇。

像麗晶嶼這種容易被套用「亞灣豪宅」話術、卻跟核心水岸群不同微地段的產品，更需要第一線經驗協助誠實定位，避免客戶預期落差——21年資歷代表看得懂亞灣區從核心水岸到外緣產品的分層定位。