01
給屋主的一段話
R5新世界是永信建設在鳳山區福誠二街99號推出的社區，地上15層，全案400戶，2016年11月完工，現況屋齡約10年。這份企劃書要在最前面就講清楚一件最重要的事：本案是「地上權」產品，不是一般所有權——買方買到的是房屋所有權加上70年土地使用權（2013年取得，至2083年到期，目前約剩57年），不會拿到土地權狀，且需按期繳交地租，這跟一般成屋的產權結構完全不同。
正因為是地上權，本案成交單價天生低於周邊一般產權社區約2~3成，這不是「賣得便宜」，而是產品結構本來就不一樣——對買方來說是總價門檻較低的優勢，但對想快速轉手或需要高成數房貸的買方，銀行貸款條件通常較嚴格，這些都要誠實講清楚，不能讓客戶誤以為撿到便宜卻不懂背後的差異。
特別提醒：同建商在附近福誠三街×福誠五街另有一案「R5新世紀」，坊間甚至有人直接誤稱它是「R5新世界二期」，但這是完全不同的建案、不同門牌、不同戶數，兩案都是地上權產品但條件不同，介紹或報價前務必先確認客戶講的是哪一案，避免資料誤植。
目前實價登錄約448~453筆成交紀錄，近一年均價約22.9萬~24.2萬/坪，這個樣本數在地上權產品中已算充分驗證。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「地上權70年・總價親民・轉手與貸款條件需誠實說明」的邏輯談，不能套用一般產權房子的銷售話術。
02
社區基本資料總覽
建設公司
永信建設開發股份有限公司（高雄市新興區六合路183號5樓）
產品性質
地上權（區分地上權）70年，2013年取得，至2083年到期，目前約剩57年——非一般所有權
產品型態
地上15層，RC構造，基地面積約3,078坪
總戶數
400戶（建商官網為準；591另有402戶/453筆交易的統計口徑差異）
格局規劃
2房約26~28坪；3房約41~45坪；4房以上約52坪
地租
按期繳交地租，單一來源提及約年繳1.4萬元信心度低
完工狀態
已完工，非預售。2016年11月完工（2015年1月動工），現況屋齡約10年
地上權年限、地租金額、公設比務必以最新契約與管委會資料核實，這些數字直接影響買方的貸款與長期規劃。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約10年，應已成熟運作，建議實際拜訪了解狀況）
地租繳納機制
待確認待確認（建議向管委會或屋主索取最新繳費通知核對）
住戶結構
格局涵蓋2房到4房以上，推測涵蓋首購與換屋族群，實際比例待現場了解
周邊環境備註
位於五甲生活圈，鄰近五甲公園、捷運前鎮高中站，與同建商姊妹案「R5新世紀」同屬地上權產品線
地租與管委會運作細節查無完整公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近一年均價約22.9萬~24.2萬/坪——地上權產品，不可直接與一般產權案類比
22.9~24.2萬
近一年均價（萬/坪）＊591／樂居／5168
13~17.3萬
2017~2022年歷史區間（萬/坪）
- 591近一年約24.2萬/坪(452~453筆)、樂居約23.02萬/坪(448筆)、5168約22.9萬/坪，三平台數字接近，可信度較高，談價可用此區間為主要參考。
- 本案是地上權產品，成交單價天生低於周邊一般所有權社區約2~3成，這是產品結構差異，不是「地段不好」或「屋況差」，介紹時務必說明這個邏輯，避免買方或屋主誤解。
- 從2017年起價約13萬/坪，到2022年均價約17.3萬/坪，再到近況22.9萬~24.2萬/坪，這是近10年扎實的上升軌跡，可作為對屋主的信心依據，但地上權年限持續遞減（目前約剩57年）是需要誠實揭露的長期考量因素。
05
四大地段價值
學區
- 鄰近福誠國小、福誠國中、福誠高中、前鎮高中，完整12年國教學區
- 來自房仲行銷文案綜合描述，非官方學區劃分文件，建議正式提案前核對
商場／市場
- 位於五甲生活圈，日常採買機能完整
- 車程可達大魯閣草衙道、夢時代購物中心（單一來源，中等信心度）
交通建設
- 捷運R5／Y23前鎮高中站（紅線已通車，黃線規劃中）
- 步行距離各來源不一，保守估計約8~10分鐘，建議實測
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
400戶÷15層，平均每層約26.7戶，實際配置請以權狀／建照圖為準（規模大，多戶型混合）
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——地上權年限剩餘、地租現況更需要逐戶核實
坪數與格局
待確認待確認（全案約26~52坪，2~4房以上）
地租現況
待確認待確認（依委託戶最新繳費通知填入，務必逐戶核實）
社區整體規劃：地上15層共400戶；約26～52坪，2～4房以上。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位、地租現況逐一確認，地上權剩餘年限（約57年）也是估價與貸款規劃的必要條件。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2017年起價 | 約13萬 | 果仁家部落格綜合報導 |
| 2022年均價 | 約17.3萬 | 果仁家部落格綜合報導 |
| 近一年均價 | 約22.9~24.2萬 | 591／樂居／5168，平台間有落差 |
近期單筆參考（591）：3房8樓46.8坪／888萬；3房9樓56.8坪／1,300萬（約2026年2月），僅供估價邏輯參考，不代表全案均價。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對，並確認每筆成交是否已反映地上權剩餘年限差異。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、地租現況，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近一年均價約22.9萬~24.2萬／坪，可作為起點，不是定案。
09
周邊競品比較
五甲・地上權產品對照＊開價非成交價
| 建案 | 建商 | 產權性質 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| R5新世界 | 永信建設 | 地上權70年 | 近一年均價約22.9~24.2 | 本案，400戶 |
| R5新世紀 | 永信建設 | 地上權70年 | 約19.8~24.5 | 福誠三街×福誠五街，184戶＊易誤稱「新世界2期」，實為不同案 |
| 國揚時代／微笑時代 | 國揚建設／上揚國際 | 地上權70年 | 約17~24.2 | 前鎮區廣西路×桂林街，720~748戶 |
| 永信禾豐 | 永信建設 | 一般所有權 | 約34.8~41.8 | 五甲公園旁＊同建商但非地上權，勿混淆 |
- 特別提醒：「R5新世紀」坊間常被誤稱為「R5新世界二期」，實際是同建商推出的不同建案、不同門牌，介紹或報價前務必先確認客戶講的是哪一案。
- 永信禾豐雖為同建商作品，但屬於一般所有權產品，跟R5新世界／新世紀的地上權性質完全不同，均價自然差距很大，絕對不能拿來直接比較估價。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：總價門檻較一般產權案低2~3成，需能接受地上權結構。
- 短中期置產客：適合持有5~15年、不追求土地增值題材的買方。
- 不適合：需高成數房貸或追求土地資產傳承的買方，應誠實建議考慮一般所有權產品。
三個主打賣點
- 總價門檻明顯低於周邊一般產權案，適合預算有限的首購族。
- 步行約1分鐘達五甲公園，鄰近捷運R5前鎮高中站。
- 近10年均價從13萬穩健成長到近況24萬/坪，448~453筆成交驗證流通性。
定價邏輯：對齊近一年實際成交（約22.9萬~24.2萬／坪），全程誠實揭露地上權結構、剩餘年限與地租現況，並明確標示「新世界」而非「新世紀」，避免資料誤植影響信任。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
地上權結構說明
第一時間向買方說明地上權年限、地租現況、貸款條件差異，確保買方充分理解再進入後續流程。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，並特別核對建案全名，避免與「R5新世紀」混淆。
03
多平台曝光與帶看
上架591、樂屋網等主要房產平台，帶看前先確認買方是否能接受地上權結構，減少無效帶看。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，並協助買方向銀行確認地上權產品的貸款成數與利率條件。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，並協助買方了解地租繳納機制，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
像R5新世界這種地上權產品，加上鄰近有極相似名稱的姊妹案「R5新世紀」，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免客戶誤解產權性質或資料誤植——21年資歷代表也熟悉地上權這類特殊產權產品的估價與貸款邏輯。