潘玉敏
用市場真話，陪你做出更好的房產決策。
永慶不動產瑞隆鳳甲店 ｜ 營業員證號 94）登字第061207號
服務區域地籍分佈
三大主力商圈・示意格局，非精確地籍圖看房子，看的是接下來十年怎麼安排
我是潘玉敏，永慶不動產瑞隆鳳甲店營業員，證號 94）登字第061207號。 這幾年主力在高雄鳳山、前鎮、苓雅服務，主攻保泰一品商圈，物件類型從大樓、透天、土地到廠房、商辦都經手過， 也協助不少客戶做資產配置與換屋規劃。我不是賣完一間就結束——每一次交易，我都會放進你下一步的增貸空間、換屋時機一起看， 而不是只看這一筆成交金額。
買的不是「好不好看」，是「好不好脫手」
在鳳山、前鎮、苓雅看房，真正要面對的是這個價格、這個地段、這個生活圈，未來好不好脫手。 我的角色是把三件事攤開：目前價格帶合不合理、周邊還有哪些競爭物件、這個社區或物件的轉手性如何。 該衝的時候我會講清楚為什麼值得衝，該踩煞車的時候，我也會直接說「這個先別買」。
委託前，先聽真話比聽好話重要
房子值多少、現在市場能接受的價格帶在哪、附近同類型物件賣多快、競爭對手是誰——這些我都會如實講， 包含「這個開價賣不掉」這種不好聽但重要的話。我的工作是在對的時間、用對的價格，賣給對的人， 而不是先收委託再慢慢跟你耗。
鳳山・前鎮・苓雅，目前掛牌的物件全部在這
天寀不動產在這三區公開售屋資訊，共 432 筆，橫跨大樓、透天、公寓、華廈、土地、店面、商辦——可依區域與類型篩選，用同一套市場邏輯放在一起比較，才看得出誰的價格帶合理、誰的開價偏高。
載入中…
資料來源：天寀不動產｜篩選鳳山・前鎮・苓雅區物件，僅作區域行情參考，實際掛牌與成交狀況請以物件頁及委託雙方協議為準
不是話術，是每天在追蹤的市場功課
買賣、開發、資產配置——各自到哪裡為止
先講清楚每項服務包含什麼、不包含什麼，比先講「一定成交」更值得信任。
買賣仲介
議價策略規劃、產權與使用分區確認、貸款試算陪跑、簽約流程把關。
我不做量販式帶看，一次會先篩過 3–5 間真正符合條件的物件，帶看效率換來的是判斷品質。
屋主委託開發
市場行情分析、開價區間建議、銷售節奏規劃、競爭物件比較。
開價明顯偏離市場的物件，我會直接告訴你「這個開價賣不掉」，不會先收委託再慢慢跟你耗。
資產配置換屋規劃
增貸空間評估、換屋時機建議、跨產品類型比較（大樓／透天／土地／廠房／商辦）。
這類規劃需要至少一次完整對話，了解你的財務狀況與計畫，無法用制式表格套公式回答。
不同產品，該看的重點完全不一樣
| 類型 | 該多看什麼 |
|---|---|
| 大樓 | 公設比與實際可用坪數、管理費與管委會體質、同社區轉手速度與價格帶。 |
| 透天 | 土地持分與登記面積、有無違建或增建現況、巷弄寬度與車輛進出動線。 |
| 土地 | 使用分區與地目、建蔽率與容積率、鄰地界址與臨路情形。 |
| 廠房 | 使用分區是否合法登記、聯外道路與貨車動線、水電及消防設備現況。 |
| 商辦 | 產權型態（單一所有權／分層產權）、管理費與公設比、周邊空置率。 |
去識別化的成交紀錄格式
鳳山區・電梯大樓
- 成交價格帶
- 1,050–1,100 萬
- 銷售天數
- 42 天
- 屋主原開價
- 1,280 萬
經市場比較後分三次調整開價，最終在合理帶內成交。
前鎮區・三層透天
- 成交價格帶
- 1,650–1,700 萬
- 銷售天數
- 68 天
- 關鍵議題
- 頂樓增建現況
帶看前先協助屋主釐清增建部分認定，避免議價卡關。
苓雅區・住宅用地
- 成交坪單價帶
- 58–62 萬／坪
- 銷售天數
- 95 天
- 關鍵議題
- 建蔽容積確認
先確認建蔽容積與周邊比較案例，再訂出可執行的開價區間。
先抓個概念，細節再一起對
貸款試算可以自己抓個大概；房地合一稅牽涉個人狀況，直接談會比套公式準。
房貸月付試算
本息平均攤還法・僅供參考，實際核貸條件依銀行審核為準房地合一稅怎麼算？
影響因素較個人化房地合一稅牽涉持有期間、原始取得成本、是否自住等條件，很難用單一公式套用，常見會先問這幾件事：
- 持有期間（滿 2 年／5 年／10 年，稅率級距不同）
- 原始購入成本與可認列費用
- 是否符合自住優惠條件
把這幾項先想過一遍，加 LINE 傳給我，通常 5 分鐘內可以回覆一個試算方向。
加 LINE 傳資料試算